O programa Construir Portugal introduziu incentivos fiscais destinados a promover a construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais, com alterações ao IRS, IRC, IVA, IMT e ao Estatuto dos Benefícios Fiscais.
1. O que se entende por renda e preço de venda moderados?
Para 2026, considera-se moderada uma renda mensal que não exceda €2.300. O limite do preço de venda de uma habitação é de €660.982.
Na determinação destes limites, podem ser incluídos equipamentos, bens e elementos que fiquem permanentemente ligados ao imóvel, bem como determinados serviços que contribuam para a sua valorização.
2. É possível reinvestir o valor da venda de uma habitação num imóvel para arrendamento?
Sim. Os ganhos provenientes da venda de uma habitação própria e permanente ou de outro imóvel destinado a habitação podem beneficiar de exclusão de tributação quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em Portugal e destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada.
Entre outras condições, o imóvel deverá ser arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos, não poderá praticar uma renda superior ao limite aplicável e não poderá ser vendido durante esse período. Este regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
3. Qual é a taxa de IRS aplicável às rendas moderadas?
Os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada ficam sujeitos a uma taxa autónoma de 10%, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. A medida abrange rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.
Quando exista obrigação de retenção na fonte, a respetiva taxa é igualmente reduzida para 10%.
4. A dedução de rendas no IRS aumentou?
Sim. O limite da dedução à coleta por encargos com rendas foi aumentado para:
€900 em 2026;
€1.000 a partir de 2027.
A aplicação efetiva da dedução continua dependente das condições e limites gerais previstos no Código do IRS.
5. O que mudou no IMT para compradores não residentes?
Na aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação, os compradores não residentes ficam, em princípio, sujeitos a uma taxa de IMT de 7,5%, sem aplicação de isenções ou reduções.
Existem, contudo, exceções, nomeadamente quando o adquirente se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou destine o imóvel ao arrendamento habitacional com renda moderada, cumprindo os respetivos prazos e condições.
O prazo de pagamento do IMT foi também alargado para 30 dias após a liquidação, relativamente às regras aplicáveis desde 25 de maio de 2026.
6. Quando pode ser aplicada a taxa reduzida de IVA na construção?
A taxa reduzida de IVA pode aplicar-se a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que sejam respeitados os limites de preço ou renda e os restantes requisitos.
A medida abrange operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, relativamente a IVA exigível entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032.
7. Os particulares que construam a sua própria habitação podem pedir a restituição de IVA?
Em determinadas condições, as pessoas singulares podem solicitar uma restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção da sua habitação própria e permanente.
O benefício corresponde à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida. A simples aquisição separada de materiais não é elegível.
O imóvel deverá ser afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses e essa afetação deverá manter-se durante, pelo menos, 12 meses. Os pedidos relativos a 2026 poderão ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026.
Em resumo
O programa Construir Portugal criou benefícios relevantes para proprietários, senhorios, empresas, investidores e particulares que construam habitação própria. No entanto, a aplicação das medidas depende do cumprimento rigoroso dos limites, prazos, condições de utilização dos imóveis e obrigações documentais.
Esta informação foi elaborada com base no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado ao abrigo da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e é fornecida apenas para fins de informação geral. Não substitui uma avaliação individual da sua situação nem o agendamento de uma reunião de consultoria fiscal.